Bấp bênh lợi nhuận từ bất động sản

Bấp bênh lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng

Không ít bất động sản nghỉ dưỡng được thiết kế đẹp lòng người mua nhưng không phù hợp với nhu cầu của khách thuê. Khả năng thất bại vì thế cũng rất cao.

Khi đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng thường có 2 xu hướng:đầu tư cho nghỉ dưỡng cuối tuần, vừa khẳng định đẳng cấp và địa vị xã hội; mua để thu lợi nhuận bằng cách bán lại hoặc cho khách du lịch thuê. Trong trường hợp mua để kiếm lời, doanh thu từ cho thuê lại bất động sản nghỉ dưỡng đóng vai trò rất quan trọng. Bởi lẽ, nếu một bất động sản nghỉ dưỡng kinh doanh không hiệu quả thì sẽ không tạo được lợi nhuận. Không những thế, nó còn trở thành gánh nặng đối với người mua và khả năng bán lại để hưởng chênh lệch cũng khó hơn.
Theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam, hiện vẫn chưa thể đánh giá được hiệu quả đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vì cho đến nay, hầu như chưa có dự án (bất động sản nghỉ dưỡng) nào bắt đầu triển khai việc cho khách du lịch thuê lại, ngoại trừ The Nam Hải ở Quảng Nam.

Tuy vậy, người mua sẽ có được những đánh giá sơ bộ về khả năng thu hút khách du lịch của loại hình này khi những khu căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng như Furama Villas, Hyatt Regency, Vinpearl Luxury và Ocean Villas mở cửa vào cuối năm nay.

Ăn theo mùa cao điểm

Trên thực tế, vì diện tích lớn, chi phí vận hành cao, nên bất động sản nghỉ dưỡng phải cho thuê được giá cao thì mới có lợi nhuận. Vì thế, người mua thường lo ngại sẽ không có người thuê hoặc khó cho thuê. Nhưng ông Nguyễn Cảnh Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Ariyana, chủ đầu tư Khu Biệt thự nghỉ dưỡng Furama Villas, cho rằng việc khai thác kinh doanh của dự án này không khó, nhờ nguồn khách hàng có sẵn. Đơn giản vì Furama Villas là một phần của Furama Resort, vốn đã có tên tuổi trên thị trường. Theo ông Sơn, vào mùa cao điểm, Furama Resort luôn đạt công suất phòng 100% nên việc khai thác và mở rộng kinh doanh thêm khu biệt thự Furama Villas là hợp lý.

Ông John Blanco, Tổng Giám đốc The Nam Hải, cũng cho biết vào mùa cao điểm như Tết, các tháng 4, 8 và 12, hầu như tất cả các biệt thự nghỉ dưỡng tại The Nam Hải đều kín chỗ. Khách thuê chủ yếu là người châu Âu (chiếm 35% tổng lượng khách), tiếp đó là Bắc Mỹ và Úc (mỗi thị trường chiếm 15%). Khách Việt cũng chiếm một lượng đáng kể tại khu nghỉ dưỡng này (15%), mặc dù giá cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng tại đây thuộc hàng đắt nhất cả nước. Giá thuê biệt thự một phòng ngủ và có hồ bơi tại The Nam Hải là 1.200 USD/đêm (tương đương 25 triệu đồng), gấp đôi giá phòng khách sạn trong cùng khu nghỉ dưỡng. Giá thuê biệt thự 5 phòng ngủ, có hồ bơi lên đến 4.000 USD/đêm (hơn 83 triệu đồng).

Theo ông Blanco, mặc dù việc cho thuê phòng khách sạn thông thường dễ hơn so với biệt thự nghỉ dưỡng, nhưng trên thực tế, công suất cho thuê của khu khách sạn 60 phòng và khu biệt thự nghỉ dưỡng gồm 45 căn tại The Nam Hải là như nhau. Tuy nhiên, do giá cho thuê đắt hơn nên doanh thu từ khu biệt thự nghỉ dưỡng mang lại cao hơn khu khách sạn. Khách thuê khu biệt thự nghỉ dưỡng chủ yếu là gia đình hoặc các nhóm khách nhỏ, với thời gian nghỉ trung bình là 3 ngày.

Cần hiểu nhu cầu của khách thuê ngắn ngày

Ở góc độ người làm du lịch, ông Trần Trọng Kiên, Tổng Giám đốc Tập đoàn Thiên Minh, chủ sở hữu các công ty du lịch như Buffalo Tours, Công ty Du lịch Chợ Lớn và Intrepid Indochina, cho biết Công ty thường gửi khách đến căn hộ và biệt thự tại khu căn hộ Sedona Suites tại Hà Nội và biệt thự tại The Nam Hải. Tuy nhiên, số lượng khách sử dụng loại sản phẩm này vẫn rất ít, vì chưa có nhiều dự án loại này đi vào hoạt động.

Ông cho rằng, trong tương lai, nếu Việt Nam thu hút thêm được khách du lịch quốc tế nhờ thủ tục visa thông thoáng hơn, nhiều đường bay hơn, nhu cầu thuê các bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng lên. Khách thuê bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu sẽ là doanh nhân, khách du lịch theo nhóm hoặc các gia đình đi nghỉ dài ngày và cần một không gian rộng, tự nấu nướng hoặc giặt giũ.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng bản chất của kinh doanh bất động sản và du lịch rất khác nhau. Vì thế, nếu không nghiên cứu kỹ nhu cầu của khách du lịch cũng như thị trường mục tiêu, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có thể bị thất bại.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Kai Marcus Schroter, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Du lịch HTM Management Consultancy, cho biết khi nhận thấy việc bán bất động sản nghỉ dưỡng có thể đem lại lợi nhuận tốt, nhiều doanh nghiệp đã đổ xô vào lĩnh vực này. Đó là các công ty xây dựng, tập đoàn tài chính đã thành công trong lĩnh vực của mình, nhưng lại không hề có kinh nghiệm và hiểu biết trong lĩnh vực kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng. Hơn nữa, tầm nhìn của họ đối với bất động sản nghỉ dưỡng rất ngắn hạn: kiếm lợi từ việc bán bất động sản. Những doanh nghiệp này có thể thiết kế những căn hộ, biệt thự rất hợp ý người mua (để đầu tư), nhưng lại không thu hút được khách thuê.

Ở góc độ là nhà quản lý khách sạn, ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Tổng Giám đốc điều hành Furama Resort, cũng cho biết nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm đến việc bán bất động sản mà không chú ý đến nhu cầu của khách nghỉ dưỡng. Họ thường xây dựng biệt thự theo kiểu gia đình chứ không phải dành cho khách thuê ngắn ngày. Chẳng hạn, khách thuê ngắn ngày không cần không gian bếp quá lớn, còn phòng ngủ thì phải có một phòng đôi và một phòng đơn (vì khách thường đi du lịch cả gia đình), nhưng họ không thiết kế biệt thự như vậy.

Theo ông Quỳnh, để thu hút khách thuê ngắn ngày, căn biệt thự phải dành chỗ cho sự riêng tư, mang tính độc đáo và gắn bó với văn hóa địa phương hơn.

Kết quả (Anh) 1:

Uncertain profit from vacation propertyNo less vacation property designed pleasing to buyers but not consistent with the needs of the tenants. The possibility of failure is thus also very high.When investing in vacation property market, customers usually have 2: investment trends for the holiday weekend, has just confirmed-class and social status; buyer to profit by reselling or renting to tourists. In case of purchase to cash, revenue from rent vacation property very important role. Because, if a business vacation property is not effective then it will not make a profit. Moreover, it also became a heavy burden for people who buy and resell possibilities to enjoy the difference also harder.According to Richard Leech, Managing Director of property consulting firm CB Richard Ellis Vietnam, still not yet able to evaluate effective vacation property investment because so far, almost not have project (resort property) would start to deploy for tourists to rent back except The South Vietnam Navy.However, the buyer will get the preliminary evaluation on the ability to attract tourists of this type when apartments, Vacation villas in Da Nang as Furama Villas, Hyatt Regency, Vinpearl Luxury and Ocean Villas open at the end of the year.In high seasonIn fact, because of the large area, high operating costs, should the right vacation property for rent is a high price to be profitable. Therefore, the buyer usually concerned would not have the rent or hard to hire. But Nguyen Jingshan, General Director of joint-stock companies, Ariyana owner Furama Resort Villa area, given that the exploitation of business of this project is not difficult, thanks to the available client resources. Simply because the Furama is a part of the Furama Resort, which had the name on the market. According to his son, in high season, the Furama Resort always 100% room occupancy so the exploit and expand business more Furama Villas is reasonable.Mr. John Blanco, General Director of The South Sea, also said in the high season as the lunar new year, the March 4, 8 and 12, almost all of the holiday villas in The South Sea are sealed. Rent mainly Europe (occupies 35% of the total number of passengers), followed by North America and Australia (each market takes up 15%). The Vietnamese guests also accounted for a significant amount in the resort (15%), although the price for vacation Villa rental in the most expensive country. One bedroom Villa rental pool and at The South Sea are 1,200 USD/night ($ 25 million), twice the price of the hotel in the same resort. 5 bedroom Villa rental pool, up to 4,000 USD/night (over 83 million).According to Blanco, though the usual hotel room rental easier than Vacation villas, but in fact, the capacity of the hotel rental rooms and 60 villas resort consists of 45 apartments at The South Sea are the same. However, due to more expensive rental prices should the revenue from vacation villas bring in the higher zones of the hotel. Rent holiday villas are mostly families or small groups, with the average time is 3 days.Need to understand the needs of short rentalIn the perspective of people do travel, Mr. Tran Trong Kien, Thien Minh group ceo, owner of the travel company as Buffalo Tours, Corporate Travel Market and Intrepid Indochina, said the company often sends guests to apartments and villas in the Sedona Suites Hanoi and villas in The South Sea. However, the number of passengers using this type of product is still very little, because this kind of project could go into action.He said that, in the future, if Vietnam is attracting more international tourists thanks to the visa procedure more ventilation, many more flights, demand the vacation property rental will increase. Vacation property rentals will mostly be business people, tourists in a group or family vacation on long and need a wide space, self cooking or laundry facilities.However, he also stressed that the nature of the real estate business and tourism are very different. Thus, if not carefully study the needs of tourists as well as the target market, the resort real estate project will probably fail.Đồng tình với quan điểm trên, ông Kai Marcus Schroter, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Du lịch HTM Management Consultancy, cho biết khi nhận thấy việc bán bất động sản nghỉ dưỡng có thể đem lại lợi nhuận tốt, nhiều doanh nghiệp đã đổ xô vào lĩnh vực này. Đó là các công ty xây dựng, tập đoàn tài chính đã thành công trong lĩnh vực của mình, nhưng lại không hề có kinh nghiệm và hiểu biết trong lĩnh vực kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng. Hơn nữa, tầm nhìn của họ đối với bất động sản nghỉ dưỡng rất ngắn hạn: kiếm lợi từ việc bán bất động sản. Những doanh nghiệp này có thể thiết kế những căn hộ, biệt thự rất hợp ý người mua (để đầu tư), nhưng lại không thu hút được khách thuê.Ở góc độ là nhà quản lý khách sạn, ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Tổng Giám đốc điều hành Furama Resort, cũng cho biết nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm đến việc bán bất động sản mà không chú ý đến nhu cầu của khách nghỉ dưỡng. Họ thường xây dựng biệt thự theo kiểu gia đình chứ không phải dành cho khách thuê ngắn ngày. Chẳng hạn, khách thuê ngắn ngày không cần không gian bếp quá lớn, còn phòng ngủ thì phải có một phòng đôi và một phòng đơn (vì khách thường đi du lịch cả gia đình), nhưng họ không thiết kế biệt thự như vậy.According to Rashi, to attract short Villa rental to make room for privacy, bring uniqueness and stick with the local culture.