Bấp bênh lợi nhuận từ bất động sản

Bấp bênh lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng

Không ít bất động sản nghỉ dưỡng được thiết kế đẹp lòng người mua nhưng không phù hợp với nhu cầu của khách thuê. Khả năng thất bại vì thế cũng rất cao.
TIN MỚIThị trường BĐS: Hồi phục không dễ Thị trường BĐS: Hồi phục không dễÉp khách hàng bán rẻ phần vốn góp vào dự ánChính phủ Singapore đã "hạ nhiệt" giá BĐS thành công
Khi đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng thường có 2 xu hướng: đầu tư để vừa nghỉ dưỡng cuối tuần, vừa khẳng định đẳng cấp và địa vị xã hội; mua để thu lợi nhuận bằng cách bán lại hoặc cho khách du lịch thuê. Trong trường hợp mua để kiếm lời, doanh thu từ cho thuê lại bất động sản nghỉ dưỡng đóng vai trò rất quan trọng. Bởi lẽ, nếu một bất động sản nghỉ dưỡng kinh doanh không hiệu quả thì sẽ không tạo được lợi nhuận. Không những thế, nó còn trở thành gánh nặng đối với người mua và khả năng bán lại để hưởng chênh lệch cũng khó hơn.
Theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam, hiện vẫn chưa thể đánh giá được hiệu quả đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vì cho đến nay, hầu như chưa có dự án (bất động sản nghỉ dưỡng) nào bắt đầu triển khai việc cho khách du lịch thuê lại, ngoại trừ The Nam Hải ở Quảng Nam.

Tuy vậy, người mua sẽ có được những đánh giá sơ bộ về khả năng thu hút khách du lịch của loại hình này khi những khu căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng như Furama Villas, Hyatt Regency, Vinpearl Luxury và Ocean Villas mở cửa vào cuối năm nay.

Ăn theo mùa cao điểm

Trên thực tế, vì diện tích lớn, chi phí vận hành cao, nên bất động sản nghỉ dưỡng phải cho thuê được giá cao thì mới có lợi nhuận. Vì thế, người mua thường lo ngại sẽ không có người thuê hoặc khó cho thuê. Nhưng ông Nguyễn Cảnh Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Ariyana, chủ đầu tư Khu Biệt thự nghỉ dưỡng Furama Villas, cho rằng việc khai thác kinh doanh của dự án này không khó, nhờ nguồn khách hàng có sẵn. Đơn giản vì Furama Villas là một phần của Furama Resort, vốn đã có tên tuổi trên thị trường. Theo ông Sơn, vào mùa cao điểm, Furama Resort luôn đạt công suất phòng 100% nên việc khai thác và mở rộng kinh doanh thêm khu biệt thự Furama Villas là hợp lý.

Ông John Blanco, Tổng Giám đốc The Nam Hải, cũng cho biết vào mùa cao điểm như Tết, các tháng 4, 8 và 12, hầu như tất cả các biệt thự nghỉ dưỡng tại The Nam Hải đều kín chỗ. Khách thuê chủ yếu là người châu Âu (chiếm 35% tổng lượng khách), tiếp đó là Bắc Mỹ và Úc (mỗi thị trường chiếm 15%). Khách Việt cũng chiếm một lượng đáng kể tại khu nghỉ dưỡng này (15%), mặc dù giá cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng tại đây thuộc hàng đắt nhất cả nước. Giá thuê biệt thự một phòng ngủ và có hồ bơi tại The Nam Hải là 1.200 USD/đêm (tương đương 25 triệu đồng), gấp đôi giá phòng khách sạn trong cùng khu nghỉ dưỡng. Giá thuê biệt thự 5 phòng ngủ, có hồ bơi lên đến 4.000 USD/đêm (hơn 83 triệu đồng).

Theo ông Blanco, mặc dù việc cho thuê phòng khách sạn thông thường dễ hơn so với biệt thự nghỉ dưỡng, nhưng trên thực tế, công suất cho thuê của khu khách sạn 60 phòng và khu biệt thự nghỉ dưỡng gồm 45 căn tại The Nam Hải là như nhau. Tuy nhiên, do giá cho thuê đắt hơn nên doanh thu từ khu biệt thự nghỉ dưỡng mang lại cao hơn khu khách sạn. Khách thuê khu biệt thự nghỉ dưỡng chủ yếu là gia đình hoặc các nhóm khách nhỏ, với thời gian nghỉ trung bình là 3 ngày.

Cần hiểu nhu cầu của khách thuê ngắn ngày

Ở góc độ người làm du lịch, ông Trần Trọng Kiên, Tổng Giám đốc Tập đoàn Thiên Minh, chủ sở hữu các công ty du lịch như Buffalo Tours, Công ty Du lịch Chợ Lớn và Intrepid Indochina, cho biết Công ty thường gửi khách đến căn hộ và biệt thự tại khu căn hộ Sedona Suites tại Hà Nội và biệt thự tại The Nam Hải. Tuy nhiên, số lượng khách sử dụng loại sản phẩm này vẫn rất ít, vì chưa có nhiều dự án loại này đi vào hoạt động.

Ông cho rằng, trong tương lai, nếu Việt Nam thu hút thêm được khách du lịch quốc tế nhờ thủ tục visa thông thoáng hơn, nhiều đường bay hơn, nhu cầu thuê các bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng lên. Khách thuê bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu sẽ là doanh nhân, khách du lịch theo nhóm hoặc các gia đình đi nghỉ dài ngày và cần một không gian rộng, tự nấu nướng hoặc giặt giũ.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng bản chất của kinh doanh bất động sản và du lịch rất khác nhau. Vì thế, nếu không nghiên cứu kỹ nhu cầu của khách du lịch cũng như thị trường mục tiêu, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có thể bị thất bại.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Kai Marcus Schroter, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Du lịch HTM Management Consultancy, cho biết khi nhận thấy việc bán bất động sản nghỉ dưỡng có thể đem lại lợi nhuận tốt, nhiều doanh nghiệp đã đổ xô vào lĩnh vực này. Đó là các công ty xây dựng, tập đoàn tài chính đã thành công trong lĩnh vực của mình, nhưng lại không hề có kinh nghiệm và hiểu biết trong lĩnh vực kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng. Hơn nữa, tầm nhìn của họ đối với bất động sản nghỉ dưỡng rất ngắn hạn: kiếm lợi từ việc bán bất động sản. Những doanh nghiệp này có thể thiết kế những căn hộ, biệt thự rất hợp ý người mua (để đầu tư), nhưng lại không thu hút được khách thuê.

Ở góc độ là nhà quản lý khách sạn, ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Tổng Giám đốc điều hành Furama Resort, cũng cho biết nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm đến việc bán bất động sản mà không chú ý đến nhu cầu của khách nghỉ dưỡng. Họ thường xây dựng biệt thự theo kiểu gia đình chứ không phải dành cho khách thuê ngắn ngày. Chẳng hạn, khách thuê ngắn ngày không cần không gian bếp quá lớn, còn phòng ngủ thì phải có một phòng đôi và một phòng đơn (vì khách thường đi du lịch cả gia đình), nhưng họ không thiết kế biệt thự như vậy.

Theo ông Quỳnh, để thu hút khách thuê ngắn ngày, căn biệt thự phải dành chỗ cho sự riêng tư, mang tính độc đáo và gắn bó với văn hóa địa phương hơn.

Kết quả (Anh) 2:

Precarious profit from real estate resort real estate Many resorts are designed pleasing buyers but do not fit the needs of tenants. The possibility of failure is therefore also very high. TIN MOIThi real estate: Recovery is not easy Property market: Recovery not sell cheap Deep customer capital contribution to the project anChinh Singapore government has "cooled" successful real estate prices When head Investment in the real estate market resort, customers usually have two trends: investments to medium weekend resort, has confirmed caste and social status; buy to profit by reselling or renting to tourists. In the case of purchase for profit, revenues from real estate sublease resort very important role. Because, if a resort real estate business is not effective, will not generate profits. Not only that, it also became a burden to the buyer and the ability to resell arbitrage more difficult. According to Richard Leech, Executive Director of consulting firm CB Richard Ellis Real Estate Vietnam, has yet to assess the effectiveness of investment real estate resort so far, almost no projects (resort real estate) to start deploying the tourists sublease, except The South Quang Nam Hai. However, the buyer will get a preliminary assessment of their ability to attract tourists of this type when the condo, villa resorts like Furama Villas in Danang, Hyatt Regency, Ocean Villas Vinpearl Luxury and opening later this year. Eat the peak season in fact, for large area, high operating costs, should resort to real estate leasing, the new high prices to be profitable. Therefore, buyers often worry there will not be difficult for the tenant or lessee. But Nguyen Canh Son, General Director of JSC Ariyana, investors Furama Villas Resort Villas, said the business operators of this project is not difficult, thanks to customer resources available. Simply because Furama Villas are part of the Furama Resort, which has been known in the market. Son said the peak season, the Furama Resort consistently achieved 100% occupancy, so the exploit and expand the business further Furama Villas villa is right. Mr. John Blanco, General Manager of The Nam Hai, also known as the New Year peak season, the months of 4, 8 and 12, almost all the villas at The Nam Hai were booked. Tenants mostly Europeans (35% of total visitors), followed by North America and Australia (each market accounting for 15%). Vietnamese guests also occupied a considerable amount at this resort (15%), although rents villas here the most expensive in the country. Rents one-bedroom villa and swimming pool at The Nam Hai is $ 1,200 / night (approximately 25 million), double the price of hotel rooms in the resort. Rents 5 bedrooms villa with swimming pool of up to $ 4,000 / night (over 83 million). According to Blanco, although the rental common room easier than villas, but on real economic, occupancies of the hotel 60 rooms and 45 villas apartments at The Nam Hai is the same. However, due to more expensive rents, revenue from villa resort offers higher hotel zone. Tenants villa resort mainly families or small groups, with average time off for 3 days. We need to understand the needs of short-term tenants in tourism perspective, Tran Trong Kien, General Director of Thien Minh Group, owners of travel companies like Buffalo Tours, Cho Lon Tourist Company and Intrepid Indochina, said the company often send visitors to apartments and villas at Sedona Suites apartments in Hanoi and villas at The Nam Hai. However, the number of passengers using this type of product is still very little, because not many projects of this kind in operation. He said that in the future, if Vietnam attract more international tourists thanks visa procedures more open, flies over, demand for real estate leasing will rise resort. Tenants resort real estate will be mainly business people, tourists in groups or family vacation and need a long-term space, self-cooking or washing. However, he also stressed that the nature of business and tourism real estate is very different. So, if not carefully studied the needs of tourists as well as the target market, the real estate projects may resort will fail. Agreeing with the view, Mr. Kai Marcus Schröter, Chief Director of Management Consulting Tourism Consultancy HTM, said after noticing the sale of resort real estate can bring good profits, many companies have rushed into this field. It is the construction company, financial group was successful in his field, but no experience and knowledge in the field of business tourism. Moreover, their vision for the resort real estate is very short: profits from the sale of real estate. These firms may design the apartments and villas that suits the buyer (to invest), but did not attract tenants. In perspective is the hotel manager, said Nguyen Duc Quynh, deputy Total CEO Furama Resort, also said many investors are only interested in selling the property without paying attention to the needs of resort guests. They often build family-style mansion, not intended for short-term tenants. For example, short-term tenants do not need space too large kitchen and the bedroom, there must be a double room and a single room (for visitors traveling often family), but they do not design such villas. According to Mr Quynh, to attract short-term rent, villas to allow for privacy, the unique nature and stick with the local culture more.